明けましておめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願いいたします。
住宅ローンの支払いを滞納されお困りの方が急増しています。任意売却は競売に比べ多くのメリットがありますが、任意売却を成功させるためには幾つかの重要なポイントがあります。
それは
- 早い時期に相談をする。
- 任意売却の専門不動産会社に依頼する。
- 税金の滞納はできるだけ避ける。
早い時期に相談することは大変重要なポイントです。なぜなら、早い時期に相談することによりご相談者の意向に沿った売却が可能になるからです。身内の協力や投資家による購入により住み続ける事が可能になる場合も有ります。又、充分な売却期間があるためより高額にて売却が可能になり債権者により多くの弁済ができます。更に引越代も捻出し易くなります。
近年競売の処理スピードが大変早くなっており競売開始決定通知が送達されてからでは、予納金を納めている関係から任意売却自体認めない債権者や、認めても時間が短く成功しない場合も多々あります。この時期の任意売却では引越代の捻出は非常に難しくなってきます。
任意売却の専門不動産会社に依頼する。一口に不動産会社と言っても、賃貸専門不動産会社、売買仲介専門の不動産会社、管理を主業としている会社、物件を仕入れ転売専門不動産会社などいろいろな得意分野があります。
任意売却は、売買仲介の不動産会社が受けることになるかと思いますが、任意売却は通常の売買仲介とは全く違います。例えば債権者との交渉があるからです。債権者は融資金を回収できれば良いのであり、わざわざアドバイスなど一切してくれません。又、今後予想される問題を把握できなければなりません。更には、依頼者の為に引越代を捻出できなければなりません。売却後の残債についてアドバイスできるよう経験が必要です。この様に依頼された物件を売却するのは勿論ですが、高度な知識と経験を要求されます。そして法律の専門家との連携も非常に重要です。
では、どのようにすると良い業者を選択することができるでしょうか。それは、何社かに問い合わせをして説明を聞いてください。質問にすぐ答えてくれるか？良いことばかり言っていないか？デメリットについても正確に答えてくれるか？実績はどの位あるか？など。決して査定を優先する業者には依頼をしないことです。何故なら多くの場合、売り出し価格を決定するのは債権者だからです。
税金の滞納はできるだけ避けることも非常に重要です。固定資産税や住民税、保険料等を滞納しているとお持ちの不動産が差し押さえられます。一旦差し押さえられると、税担当者は「滞納税額全額を納めないと差し押さえを解除できない」といいます。住宅金融支援機構は、差し押さえ解除費用を認めてくれていますが、規定により優先税は全額、劣後債権に関しては20万円から30万円迄となっている為、差額を分納するとお願いし認めて貰わなければ任意売却は成立しません。
それ故、任意売却を行う上で、税金の納付は最優先とお考えください。たとえ自己破産をしても税金は免責にはなりません。一括で納付が困難なら分割納付をお願いしたり役所と良い関係を保ってください。差し押さえ後も、少しずつでも納付をしてください。
住宅ローンの返済が難しくなってきたらまず金融機関に相談をしてください。
その上で、返済が困難なら早い行動をお勧めいたします。早い行動が、結果有利な解決になります。
これからも任意売却のスペシャリストとして多くのご依頼者のお役にたって参ります。
