離婚と任意売却 | 任意売却のプレステージ | 住宅ローンのお悩みを解消いたします！

離婚と家の住宅ローン

残念ながら離婚率全国上位の北海道。また、全国でも約1/3の夫婦が離婚するという現実。
近年、離婚には人ぞれぞれ、様々な原因や背景がありますが、二人で相談した上で離婚が決定したのであれば、お互いすぐにでも新しい生活を始めたいものです。
別居や離婚を急ぐあまり、共同名義のまま離婚されている方も非常に多くいらっしゃるのが現状なのですが、新生活を行う上で、今までのようにローンの支払いを続けるのが困難になることも多く見受けられます。
お互いに迷惑を掛けないよう、また掛けられないように早めの段階で不動産ローン問題を解決することを任意売却のプレステージではお勧めいたします。なぜならローンがある住宅も任意売却により処分することが出来るからです。
また、住んでいた住宅を売り払うのではなく、離婚後も今の家に住み続けたい、という方も多くいらっしゃるでしょう。しかし、その場合には後々のトラブルにならないよう、事前に名義や連帯保証の確認も必須事項になります。

離婚後の住宅ローン問題

離婚してもローン控除は受けられるが一定条件が必要

「住宅ローン控除」は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と呼び、住宅を一定条件のローンを組んで購入したり、省エネルギー対策やバリアフリーなど、定められた「特定の改修工事」などを行うと年末のローン残高に応じ「税金が還付される」制度を言います。

住宅ローン控除適用の資格

この制度を受けるには、所得が3,000万円以下であり、ローン返済期間が10年以上の住宅ローンであることなど、多数の要件が必要です。
いろいろと要件がありますが、要件さえ満たせば税金が還付される非常にお得な制度です。近年では利用している方も多いと思いますが、離婚した場合にはどうなるのでしょうか。離婚することで、収入が減る世帯が多くなりがちなので、このような制度は出来る限り利用したいものですよね。しかし、この「収入が減る可能性が増える」ことで、制度を受ける事にやや難点が生じます。
結論から言うと「離婚後も住宅ローン控除」を受ける事は可能です。
ですが、かなり条件は厳しくなると考えた方がベターです。住宅ローン控除を離婚後もそのままで受けられるはずとは思っていない方が良いとお考えください。

離婚後の住宅ローン控除のポイント

・ローンの名義人が居住していること
住宅ローン控除は、ローンを組んだ契約者自身が居住していること事が要件にあります。夫が契約者の場合、夫が住居を出るパターンの離婚では住宅ローン控除は受けられません。もちろん、ローン契約者である夫が離婚後もそのまま住み続ける場合には何も問題ありません。もし夫が住居を出ることになり、妻がそのまま住み続ける場合には、「妻名義」でのローンを組む必要が発生するのです。いわゆる「住宅ローンの借り換え」に当たります。妻が住宅ローンを借り換えた上で住み続けるのであれば、居住者である妻が控除を受けることが可能となります。
・10年以上のローンであること
住宅ローン控除を受ける要件の一つに「ローン返済期間が10年以上」という要件があります。もし借り換えを行った場合には、残債務などからローンの返済期間に注意が必要です。もちろん10年未満となれば、控除を受けることができません。
・新築から25年（非耐火建築物は20年）以内であること
こちらも上記と同様に「借り換え時に注意するべき点」です。期間の記載が25年（または20年）とありますが、これは「住宅を取得した日以前、25年（または20年）以内に建築されたかどうか」が基準になります。要するに「離婚時に所有権を取得した」場合には、そこから逆算して25年または20年以内に建築された建物である必要があります。
・夫婦間での譲渡でないこと
離婚の場合の話をしているので、このケースはあまり無いと思いますが、法律上「取得時に生計をひとつにしており、その取得後も引き続き生計をひとつにする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと」という要件があります。ということは、「離婚届を出す前に所有権移転をしてしまった場合」には控除が受けられません。所有権の移転は離婚が成立した後＝「離婚届を出した後」に行うのが望ましいです。しかしながら「譲渡所得税」との兼ね合いもありますので、所有権の移動については、法律や不動産業務に詳しい第三者のアドバイスの元で検討をすべきだと考えられます。
・贈与による取得でないこと
離婚時の「財産分与」であれば問題ありませんが、財産分与ではなく「贈与」という形により所有権が移った場合には控除が受けられません。

財産分与と住宅ローン問題

離婚時には必ず「財産分与」が発生します。
財産分与とは、二人が結婚してからの共有財産が対象であり、婚前の預貯金や結婚後における親などからの遺産相続は含まれません。
ですが、二人が住んでいた住宅はもちろん財産分与の対象となりますし、住宅ローンも財産分与の対象です。それがマイナスの財産であったとしてもです。これには例外が無く、例え離婚時に住宅の所有権が片方だけになったとしても、住宅ローンは財産分与の対象です。
一般に財産分与の対象となるものには、不動産（土地・建物）から家電・家財道具、生命保険、株などの有価証券、預貯金、自動車やバイクなど価値があるもの全てになります。
分配の比率についてよく揉める事が多いようですが、共働きや夫婦で事業を営む場合、大まかに言えば半々で考えます。妻が専業主婦であれば30～50％前後で考えるのが妥当でしょう。

財産分与のポイント

離婚による財産分与では、「贈与税」は原則課税されませんが、離婚の事由が脱税目的であることが明確とされた場合や、分与された額が、不当に多すぎると判断された場合、もしくは税務署に対して財産分与であるとしっかり説明できないものには贈与税がかかる場合があります。
財産分与の際の住宅の評価額が、購入時の評価額より高い場合には、利益を受ける事になりますので、分与した方に譲渡所得税がかかります。これは離婚後に所有権を移すことで、一定の条件を満たせば非課税になる場合があります。また、婚姻期間が20年を超える夫婦が離婚により居住用不動産を贈与する場合に限り、2000万円の配偶者控除がありますが、こちらは離婚成立前に所有権を移さなければなりません。詳細は最寄りの税務署か税理士さんにご相談ください。
財産分与される人が不動産を取得した時点で不動産取得税がかかりますが、離婚の場合は贈与税と等しい扱いになり、不動産取得税は発生しません。但し、慰謝料という名目であったり、生活の為に分与した場合には、課税対象になることを覚えておいてください。合意書を事前に交わすことにより、必ずしも受け取る側が不動産取得税を払わずに済む場合もありますが、離婚するお二人ですので法律に詳しい第三者によるアドバイスを受ける事をお勧めします。
最後に受け取った不動産を法務局に登記する時点で、分与を受けた人は登録免許税がかかりますが、先ほどの合意書を事前に交わすことにより、分与した方が支払うこともできます。

いかがでしょうか。ひと言で財産分与と言っても、色々な法律や税制が絡んできます。
離婚は精神的苦痛が伴う人生の一大イベントです。良く「結婚するよりも離婚する方が大変」という意見も聞こえてきますが、確かにこのような煩雑な手続きが多いのに、離婚しようとしている相手と冷静に問題に対処できるかは正直難しい問題であると考えられます。

名義と保証人

離婚するのでローン名義から外れられるの？

名義や保証人を変えるには、金融機関の承諾が必要

離婚するからと言って、勝手に名義を変更したり保証人から外れる事は出来ません。契約の変更を行うには「金融機関の承諾」が必要なのです。
ましてや連帯保証人から外れたいということは、かなり難しい問題なのです。どうしても連帯保証人から外してほしい場合には、ご自身に代わって金融機関が納得する資産を持っている人を要しなければなりませんし、その場合でもかなり困難を極める事と考えられます。
これは借りた本人である主たる債務者においても同様ですが、それだけのリスクを負ってくれる人を探すこと自体とても難しいでしょうし、金融機関が納得しないケースが多く、方法のひとつとしては住宅ローンを違う金融機関で借り替えることも考えられますが、やはりこの方法も困難なはずです。
もちろん、勝手に名義変更などは出来ません。万が一金融機関に相談せず勝手に名義変更すると大変なことになりますのでご注意ください。

勝手に不動産名義を変えた・離婚の事実を金融機関に伝えなかった場合は

離婚したことをローン先の金融機関に伝えずに所有権の移転登記をして場合、ローンが遅れずに支払われているのであれば、すぐにばれることは無いかもしれません。ですが事情によりローンの支払いに遅れた場合、金融機関は色々詮索や調査を始める事でしょう。ここで離婚の事実や、勝手な所有権移転が金融機関にばれると、金融機関は強硬手段を選択する可能性が一気に増えます。場合によっては住宅ローンの一括返済要求から競売手続きに入ることもあるのです。

離婚すると保証人から外れるの？

夫の名義で住宅ローンを借り、妻が連帯保証というケースが良くありますので、このようなご相談が多いのではないかと思います。
もちろん離婚される二人ですから、そう思われるのは当然の考え方でしょう。ですが、この問題、非常に難しい問題なのです。夫婦の縁は離婚で切れますが、住宅ローンに関しては債務者である夫と連帯保証人である妻は、それぞれが個別に金融機関との契約を交わしているので、別居しようが離婚しようが、連帯保証人と金融機関との契約は続くのです。
また、離婚するからと言って、勝手に名義を変更したり保証人から外れる事も出来ません。契約の変更を行うには「金融機関の承諾」が必要なのです。
その際には、金融機関とよく相談の上、替わりとなる保証人や債務者を別途に立てるか、住宅ローンを違う金融機関で借り替えなどが必要です。

連帯保証人の性質（夫が借りて、妻が連帯保証人の場合）

連帯保証人は「催告の抗弁権」がありません

難しい言葉ですが、この意味は「債権者は、主たる債務者（夫）、連帯保証人（妻）、どちらでも返済を請求することができる」ことになっています。
慣例として、連帯保証人は契約した債務者がどうしても返済できない場合のみ請求される概念が未だ強く根付いていますがそうではありません。いきなり連帯保証人に返済を請求することがいつでも可能であり、その場合、「私ではなく夫に請求してよ」とは言う事が出来ないということなのです。

連帯保証人には「検索の抗弁権」がありません

主たる債務者の夫自身に返済する能力があっても、先に連帯保証人である妻に請求された場合「夫は資産もお金も持ってるから、先に夫に請求できませんか？」とは言えない事を言います。

連帯保証人には「分別の利益」がありません

連帯保証人が妻だけでなく、他にも複数いる場合であったとしても、それぞれが債務全額を保証しなければいけません。「あっちから半分払ってもらって、残りを私が払います」などとは言えない事を言います。
ここから見えるのは、連帯保証人と言うのは借りた名義の夫と全く同様の責任を持っている。ということなのです。もちろん、離婚して別居したとか、改名した、などではその責任を逃れられるものではありません。

不動産名義は変更できるのでしょうか？

所有名義は変えられるが、ローンがあるなら金融機関との契約をご確認ください。
離婚時に多いのは、それまで所有者が夫、もしくは夫婦の共有であった所有者名義をどちらか一方が住宅を出るので単独所有になる場合です。
財産分与によって単独名義には出来ますが、この場合は注意が必要です。

不動産の所有名義と、ローン名義は同じではないことに注意が必要

所有名義は離婚を事由にローンが残っていたとしても、単独名義に変更することは出来ます。
ですが、ローンが残っている住宅の所有者名義を変更するには金融期間の承諾が必要です。これは住宅ローンを借りる際に交わした「金銭消費貸借契約」自体に「所有者名義を変更するには事前に金融機関の承諾を得る必要がある」との記載があることが多いからです。実際にはほとんどの契約に記載されていると思います。
離婚を事由に財産分与でどちらかが不動産と言う財産を所有名義変更で手に入れたとしても、住宅ローン自体の債務は双方にある場合がほとんどです。
住宅から出て行った側が支払いを続けていくという取り決めをしていても、万が一支払えなくなった場合には、もう一人に当然のように支払い督促が届き、もし支払えない場合には、担保設定（抵当権）により金融機関が競売→強制退去となることも十分に考えられます。
上記の事柄から、ローンが残っている住宅の所有者名義変更は実際には難しいことがわかります。

住宅ローン名義の変更は出来るのか？

こちらも答えから先に申しあげると可能です。ですがかなり壁は高いとお考えください。
住宅ローンの名義を変更したいのであれば、以下の方法しか変更できる可能性はありません。

住宅ローンの残債務を一括で返済する

これはもっとも簡単な方法ですが、実際にはかなり困難だと思われます。残債務を一括変換できるのであれば、ローンの問題は何も発生しません。金融機関も何も言わないでしょう。借りているところが無くなるのですから、好きなように名義変更もできますし、そもそもローン自体が無くなります。ですが、これが出来るのであれば、元からローンを組んでいる方は少ないはずです。

住宅ローンを借り換える

こちらも割と明確ですね。離婚をきっかけにどちらかが新たに金融機関と別契約を交わし、単独債務者になり、ローンを支払うのであれば現在のローンは解消されますので、お好きなように名義変更も可能です。連帯保証の問題も解消されるはずです。
しかし、実際には借り換えする人に対して、金融機関が納得する経済力や資本力が無ければ新たに契約を交わすことは難しく、この点から問題解決は難しいと言わざるを得ません。

連帯保証や連帯債務を他の人に変更する

金融機関が納得する経済力を持つ人へ連帯保証や連帯債務を変更することで、可能になる場合があります。それぞれ代わる人を見つける事で、連帯保証からも外れることが出来るでしょう。こういった代わりの人を見つけるには、大抵が親族などを頼ると思いますが、実際に大きなリスクを背負ってくれる人を見つけるとなると、かなり難しいことだと思われますし、見つけたとしても金融機関が納得するかどうかは別問題であり、実際にはかなり難しい方法と考えられます。

共有名義をどちらか単独所有に変更する

単独名義にするということは、連帯債務を外すのと同じような感じになりますので難しさは第1級ですが、金融機関と交渉してみるのも一つの手です。単独名義人となる方の返済能力を金融機関が慎重に審査し、問題が無ければ可能ではありますが、通常はかなり障壁が高いと思われます。但し、金融機関との交渉はもちろん可能なので、やってみる価値はあると思います。

離婚時に住まいを売りたいと考えている

これから離婚するお二人ですから、ご事情もあるでしょうし、精神的な問題も抱えておられる方も実際多いと思います。離婚する相手とも極力顔を合わすことなく解決したいというご相談者も少なくありません。
「離婚以降も遺恨なくキレイに問題を解決したい」「色々な事情があった住まいには住んでいたくない」「一人になったら住宅ローンを払っていけるかどうか不安。」このようにお考えになっている場合が多いので、実際には住んでいた住宅を売ってほしいという方が多いのが実情です。ですが、現実にいざ住宅を売却するとなると色々な問題に直面します。

離婚時、簡単には住宅を売ることが出来ない場合があります

住宅を売却することでローン残債を全て返せる場合は、何も問題が無く売ることができますが、もし足りなくても貯金などの資産を用いて完済が可能であれば、売却したほうが双方にメリットがあるでしょう。
しかし、実際には売却価格より住宅ローン残債の方が大きい額であることが多く、通常その場合は売ることが出来ません。なぜでしょう？それは、多くの住宅ローンがその担保に購入した住宅自体に担保を設定しているからなのです。担保が設定されている住宅は、ローン残債がある時点で「売ること」は出来ないのです。では、ローン残債が残っている住まいは売ることが出来ないのでしょうか？
・ローン残債がまだ多く残っており、貯金や資産を用いてもローン残高を支払いきれない可能性がある
・住宅ローンには担保が設定されている
そんなあなたにご活用いただきたいのが「任意売却」なのです。

任意売却ならローンが残っていても売却できます

上記の理由などから、住んでいた住宅を売ってしまい、出来るだけ煩雑な手続きを避けながら、離婚する相手とも極力顔を合わすことなく解決するため、住んでいた住宅を売ってほしいという方が多いのです。では、住んでいた住宅を売る。と言う方向で考えてみましょう。
住宅を売却し、ローン残債を全て返せる場合は、何も問題が無く売ることが可能です。もし足りなくても貯金などの資産を用いて完済が可能であれば、処分したほうが双方にメリットがあるでしょう。
しかし、実際に多いのは住宅ローンを返しきれない場合が多い事であり、その場合は処分することが出来ません。

これから新しい人生を歩む二人。そのために正しい知識と対応が必要なのです

金融機関は住宅ローンを利用させるかわりに住宅を担保として設定します。これは住宅ローンを完済しないと担保は外しませんよ、ということです。住宅ローンを返せない場合、金融機関は、不動産を強制的に処分してローンを回収することができます。これを「競売」といいます。
担保が設定されたままでは、住宅を売ることは出来ないのですが、任意売却なら金融機関との相談により、認められた売却方法でローンが残っていても担保設定を外すことが可能なのです。
実際に競売との違いから、金融機関にしてみても、より多くの回収が見込める任意売却の方が良い選択と考える場合も少なくないのが実情なのです。
このように夫婦と金融機関の三者ともにメリットが多いので、相談により金融機関が担保設定の解除を行う可能性が高く、大きなメリットがあります。
離婚するご夫婦が、これからの新しい人生を歩むために住宅を処分するのであれば、任意売却が最良の選択であることが理解されたでしょうか。
※ご希望に添えない場合もございます。詳しくはご相談ください。