任意売却と普通の売却との大きな違いは、売却代金でローンを完済できない事。よって抵当権を設定している金融機関や保証会社の承諾が必須となることです。併せて債権者（その不動産に対して弁済を受ける権利のある者）全ての合意がなければ任意売却を成功させる事ができません。支援機構、年金、銀行、サービサー、市の差押、などなど全債権者の合意を取り付けなければなりません。
10月は4件の売買を完了しましたがその中で、支援機構、年金、倒産したノンバンク、債権譲渡を受けたサービサー、税金滞納による差し押さえと５社の債権者との交渉をした案件がありました。倒産したノンバンクは破産管財人を探し任意売却になった経緯、無剰余であることを書類で説明して裁判所の許可を頂き、解除をしていただきました。又、税金は数百万円の滞納につき、当初担当者は冷ややかな対応でしたが、根気良くお願いをした結果20万円の納付により差し押さえを解除していただきました。後順位債権者に対する配分比率が多くなると、先順位債権者の応諾が取れなくなる場合があり事前に担保価値・残債を計算しながら慎重に交渉した結果、全ての債権者の応諾を頂き無事に売買を完了する事ができました。
任意売却を成功させるためには、販売力は勿論のこと、知識・経験が大変重要となってきます。又、債権者との交渉を重ねるうちにコミュニケーションも取れるようになり大きな力となります。更に他の全ての問題にも対応できるよう法律家との連携により、依頼者にワンストップでサービスを提供出来ることがとても重要です。
巷には、任意売却がまるで｢魔法の杖｣かのような表現をしているホームページやチラシが大変多くなっています。これも時代を反映していると思いますが、高額な引越し費用を謳い文句にしたり、経験の無い不動産業者に依頼すると辛い経験をすることもあるかと思います。業者を選ぶ際には、質問に対ししてスムーズに的確な返答が返ってくるか、メリットばかりではなく任意売却のデメリットも正しく説明しているか、査定を急いだり、委任状を取り付けることを急かしたりする業者は避けることが重要です。
