任意売却物件の売買契約書には「売主は現状にて買主に引渡し、一切の瑕疵担保責任は免責とする」という特約が付けられます。
そもそも不動産売買において瑕疵とはどのようなことを言うのでしょうか。
瑕疵というのは、物に欠陥があることを言います。つまりその物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないということです。売買の目的物に隠れた瑕疵、すなわち通常人の注意をもっては知り得ない欠陥が存在する場合における売主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。
不動産売買において瑕疵の範囲は以下の4項目になります。
- 雨漏り
- シロアリの害
- 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
- 給排水設備の故障
上記4項目に関して、不動産会社が売主の場合は引渡しから2年間の責任があります。
一般の方が売主の場合は、2ヶ月とか負担しないとかの契約となります。
任意売却の場合、売主さんは負担したくても金銭的に不可能な場合が多い為、瑕疵担保責任は免責となる場合が多いようです。
任意売却物件は、一般物件に比べお安く購入できることがありますが、購入者は物件を充分調査して、後に後悔の無いようにしていただきたいものです。
又、不動産業者は、瑕疵担保責任免責だからといって業者の調査義務をおろそかにすることなく、媒介業務を遂行しなければなりません。床下・天井裏を調査するなどは基本です。後で問題になると、瑕疵なのか不完全物なのかと問われることになります。
不完全物には、冬季間の水道凍結があります。マンションは殆んどの場合心配はありませんが、一戸建てで空き家の場合は水落としをしなければ、確実に凍結します。運が悪ければ、水道管の破裂、ボイラー破損など修繕に高額な費用がかかってしまいます。凍結は不注意によるものですから、隠れた瑕疵にはならず、売主には修復義務があり、また媒介業者も調査義務違反となり責任を問われます。
