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任意売却のプレステージ

短期賃貸借制度

短期賃貸借制度は、「抵当権が設定されている物件について、賃借人が建物の場合は3年以内、土地の場合は5年以内(民法第602条)の賃貸借契約を締結した場合、 その抵当権が実行され物件が競売落札された後でも、賃借人は買受人に対し残存契約期間の賃借や敷金返還請求ができるものです。

 

改正前民法395条

「第602条に定める期間を超えざる賃貸借は抵当権の登記後に登記したるものといえども、これをもって抵当権者に対抗することを得。 但しその賃貸借が抵当権者に損害をおよぼすときは裁判所は抵当権者の請求によりその解除を命ずることを得」

 

2004年に「短期賃貸借の保護制度」が廃止されました。
これにより、賃借人は3年間の明け渡し猶予期間を与えられていたのが、わずか半年に縮まりました。これは、この保護制度を悪用して競売物件を独占し、 買い叩いて転売したり、法外な立ち退き料を請求したりする「占有屋」を排除するためです。

 

改正後民法第395条

「抵当権者に対抗することを得ざる賃貸借により抵当権の目的たる建物の使用又は収益を為す者にして以下にあげたるもの(建物使用者と称す)はその建物の競売の場合において 買受人の買受の時より6ヵ月を経過するまではその建物を買受人に引き渡すことを要せず。


1.競売手続きの開始前より使用又は収益を為す者。
2.強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続きの開始後に為したる賃貸借により使用又は収益を為す者。

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